「何もしない」が一番危険！ “法定更新”がもたらす本当のリスク

「普通借家契約は2年契約だから、期間終了間近になったらまた更新すればいい」――そうお考えかもしれません。もしオーナー様が更新手続きを何もせず、入居者様もそのまま住み続けた場合であっても、契約は「法定更新」という形で自動的に継続されます。

しかし、この「法定更新」、一見すると手間が省けて楽なように思えますが、実は契約の性質を根本から変え、オーナー様の資産の自由度を大きく制限してしまう、極めて危険な契約なのです。

その危険性の根源は、借地借家法が定める借主保護の強力な規定、特に「解約の制限」にあります。

普通借家契約では、オーナー様が将来、ご自身の利用や売却のために退去を求める際、そもそも「正当事由」がなければ契約の更新を拒絶したり、解約したりすることはできません。「オーナー側からの解約には、もともと正当事由が必要なのだから、法定更新されても条件は同じでは？」――そう思われるかもしれません。法律の条文上はその通りです。しかし、この「同じはず」という思い込みこそが、オーナー様の資産を将来にわたって縛り付ける、最も危険な落とし穴なのです。

法定更新の最大のリスクとは、これまで「2年ごと」という区切りがあった契約が、「期間の定めのない契約」へと姿を変えてしまうことにあります。この「期間の定めがない」という状態になると、「交渉の節目」を失うことで、同じ「正当事由」でも、それを裁判所に認めてもらうためのハードルが実務上、格段に上がってしまうのです。

「正当事由」のハードルが実質的に上がる本当の理由

期間の定めがある契約における「更新拒絶」は、あくまで「契約の切れ目」での交渉ですが、期間の定めのない契約の「解約申入れ」は、「現在進行形の契約を、オーナー側から一方的に中途解約する」という、より強力で、入居者様の権利を侵害しかねない行為と見なされます。「期間の定めがない」という状態は、将来の資産活用を妨げるだけでなく、目先の収益にも直結する様々な問題を引き起こします。

賃貸契約の更新手続きの「放置」が招く、具体的な「法定更新」のリスクと損失

【将来の資産活用を妨げるリスク】

• 資産価値の凍結・売却困難化
  高値の買主が現れても、「入居者様を退去させられない物件」と見なされ、売却が極めて困難に。投資家からは「出口が見えないリスク物件」として敬遠され、大幅に買い叩かれてしまう可能性があります。
• 再建築・大規模修繕の頓挫
  建物の老朽化による建て替えを計画しても、法定更新された入居者様が一人でも退去に同意しない場合、「正当の事由」がなければ契約の更新を拒絶できません。この正当事由の立証は非常に難しく、交渉が長期化・難航することで、建て替え計画が長期にわたり停滞・頓挫するリスクが極めて高くなります。
• 相続時のトラブル
  相続・納税のための売却が必要でも、すぐには現金化できず、相続人のあいだで深刻な遺産分割トラブルに発展するケースが少なくありません。

【目先の収益を損なうリスク】

• 更新料の受け取り不可
  契約書に定めがあっても、正式な更新手続きがなければ請求できません。（※弊社では法定更新にも有効な特約文言を入れることで対策をしております）
• 家賃改定の機会損失
  周辺相場が上昇しても、賃料アップの交渉機会を逃し、収益を損なってしまう可能性があります。
• 連帯保証人の形骸化
  連帯保証人についての再確認ができず、保証人の死亡や支払い能力喪失のリスクを見過ごすことにつながります。また、近年の民法改正により、個人の連帯保証契約に関するルールが複雑化・厳格化しています。法的な有効性や手続きの適正さを確保し、債権を保全するためには、専門家によるチェックが不可欠です。
• 火災保険の更新漏れ
  入居者への火災保険の更新案内ができず、万が一の事故の際に、保険が適用されないという最悪の事態も起こり得ます。

このように、たった一度の更新手続きの「放置」によって、さまざまなリスクが発生し、将来にわたってオーナー様が不利な状況に追い込まれてしまいかねません。これが「法定更新」の本当の怖さなのです。

プロに更新業務の代行を任せるべき理由とは？「守り」と「攻め」の経営判断

では、賃貸契約における更新業務とは具体的に何をおこなうのでしょうか。
その手続きは、オーナー様ご自身でおこなうにはあまりにも煩雑で、専門的な知識と多大な労力を要します。

【賃貸更新業務の主な流れ】

• 1. 現在の契約内容の精査と、法改正等に合わせた内容の見直し
• 2. 周辺家賃相場を調査し、更新条件（家賃・特約など）を検討・提案
• 3. 法的に不備のない「更新契約書」または「更新合意書」の作成
• 4. 入居者様への更新意思の確認と、丁寧な条件交渉
• 5. 入居者様・連帯保証人様への署名捺印の取り付けと書類回収
• 6. 更新料・事務手数料の請求と入金確認
• 7. 火災保険の更新手続きの案内・確認

これらの業務には、最新の借地借家法や民法に関する知識はもちろん、入居者様との円滑なコミュニケーション能力が不可欠です。特に家賃交渉などは、オーナー様と入居者様が直接やり取りすることで感情的なしこりが生まれ、その後の良好な関係が崩れてしまうケースも少なくありません。

専門家である管理会社に更新代行を任せることで、これらの法的なリスクや事務手続きの煩雑さからオーナー様や大切な資産を「守る」ことができ、現在の市況に基づいた適切な家賃改定の提案や、将来の資産価値向上に繋がるアドバイスなど、収益向上に繋がる「攻め」の経営判断のサポートも受けられます。

「1件だけ」の更新業務代行でも大歓迎！ハウス・トゥ・ハウスが“あんしん”をお約束する理由

「懇意にしていた会社がなくなって、本当にどこに頼めばいいか分からない」「全ての管理を任せるほどではないけれど、今回の賃貸契約の更新手続きだけ代行してほしい」そのようなオーナー様のお悩みに対し、私たちハウス・トゥ・ハウスは喜んでお応えします。

私たちは、不動産管理会社として日々の総合的な運営サポートはもちろん、今回のような「賃貸契約の更新手続き代行」のご依頼も、1件から責任をもって快くお引き受けいたします。

なぜ、ハウス・トゥ・ハウスが選ばれるのか。それには明確な理由があります。

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  私たちは、城東・城北エリア、埼玉県南部エリアを中心に地域密着で店舗を展開しています。オーナー様の物件エリアの最新の家賃相場や入居者ニーズをリアルタイムで的確に把握しているからこそ、「このエリアならあと3,000円の家賃アップが可能です」といった、データに基づいた具体的な収益向上策をご提案し、オーナー様の資産価値向上に貢献します。
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• 賃貸・売買・リフォームの「総合力」で未来をサポート
  私たちは、単なる管理会社ではありません。賃貸仲介、売買仲介、リフォームの3事業と連携する総合不動産企業です。今回の更新業務代行をきっかけに、「将来的な売却も検討したい」「空室対策としてリフォームで物件価値を上げたい」といった、不動産に関するあらゆるご相談にワンストップで対応いたします。

長年のお付き合いがあった不動産会社様とオーナー様が築いてこられた大切な信頼関係。その「想い」ごと、私たちハウス・トゥ・ハウスが責任をもって受け継ぎます。これまで通り、入居者との良好な関係を尊重しつつ、最新の法改正への対応と将来のリスク回避を徹底し、オーナー様の資産価値を守るための賃貸契約更新手続きを責任をもって代行いたします。

この更新業務代行が、オーナー様の資産価値を最大化するための長いパートナーシップの始まりとなれば幸いです。

不動産会社の廃業でお困りのオーナー様、賃貸契約の更新時期が近づきご不安なオーナー様、初回のご相談は無料です。オーナー様のお話をお伺いし、最適な解決策と具体的なサポート内容をご提案いたしますので、どうぞお気軽にご相談ください。