なぜハウス・トゥ・ハウスが家賃滞納に強いのか？

【入口対策】徹底した入居審査でリスクを根源から断つ

家賃滞納を防ぐ最も効果的な方法は、滞納リスクの低い方に入居していただくことです。
そのためには、多角的な視点からの厳格な入居審査が不可欠です。

≪信頼関係を築くための総合的な入居審査≫

オーナー様と入居者様の双方が、長期的に安心して良好な関係を築けるよう、私たちは一つひとつの申込に対して丁寧な審査を心がけています。

• 安定的で継続的な家賃支払い能力の確認
  申込書に記載された情報に基づき、無理なく家賃をお支払いいただけるかどうかを総合的に判断します。
  特定の数字や条件だけで判断するのではなく、お一人おひとりの状況を丁寧に確認し、安定した賃貸借契約に繋がるかどうかを見極めます。
• ご職業や生活の安定性の確認
  収入の安定性は、安心できる賃貸経営の重要な要素です。私たちは長年の経験とノウハウを活かし、書類上の情報だけでなく、その背景にある安定性や将来性も考慮に入れた判断を行います。
• 多様な働き方への対応
  近年、働き方は大きく多様化しています。正社員の方だけでなく、自営業やフリーランス、契約社員など、様々な形で社会で活躍されている方々にも安心してご入居いただけるよう、それぞれの状況に応じたきめ細やかな審査を行っています。大切なのは、オーナー様にご安心いただけること、そして入居者様が安定した生活を送れることです。

≪家賃保証会社を利用して家賃滞納ゼロへ≫

家賃保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合に、オーナー様へ家賃を立て替え払い（代位弁済）してくれるサービスです。

【メリット】

• 滞納リスクのヘッジ：万が一滞納が発生しても、保証会社から家賃が支払われるため、キャッシュフローが安定します。
• 厳格な審査：保証会社は独自のデータベース（過去の滞納履歴など）や信用情報機関の照会等の確認機能を持っているため、個人で行うよりも高精度な審査が可能です。
• 督促業務の代行：滞納者への連絡や督促業務を代行してくれるため、オーナー様の手間が大幅に削減されます。

【注意点】

保証会社によって審査基準や保証範囲（原状回復費用や訴訟費用までカバーするか等）が異なります。ハウス・トゥ・ハウスでは、複数の保証会社と提携し、物件の特性やターゲット層に合わせて最適な会社を選択できる体制を整えています。

≪連帯保証人の位置づけ≫

かつては主流だった連帯保証人ですが、民法改正（2020年4月施行）により、保証の際には「極度額（保証する上限額）」を書面で定めなければならなくなりました。これにより、連帯保証人になるハードルが上がり、その役割は相対的に低下しています。

現在では「家賃保証会社の利用を必須にする」という形が最も安全なスキームとして広く採用されています。

【契約対策】ルールを明確化し、トラブルを未然に防ぐ

入居審査を通過しても、契約内容に不備があれば後のトラブルにつながりかねません。契約書で家賃回収のルールを明確に定めておくことが重要です。

≪定期借家契約の活用≫

普通借家契約が「正当な事由」がなければオーナーからの更新拒絶が難しいのに対し、定期借家契約は契約期間の満了とともに確定的に契約が終了します。

【メリット】

契約期間満了時に、入居者の状況（家賃支払い状況や近隣トラブルの有無など）をふまえて再契約するかどうかを判断できます。強制退去をおこなわずに、問題のある入居者との契約を円満に終了させやすいのが最大の利点です。

【デメリット】

入居者側から見ると居住の安定性に欠けるため、特にファミリー層向けの物件では敬遠される傾向があり、募集の難易度が上がる可能性があります。物件のエリアや特性に応じて、普通借家契約と使い分ける判断が求められます。
ハウス・トゥ・ハウスでは、エリアの特性を考慮し、最適な契約形態をご提案します。

≪特約事項の明記≫

万が一の事態に備え、契約書の特約事項に以下の内容を具体的に記載しておくことが有効です。

• 連絡先：複数の連絡先を確保しておく。
• 遅延損害金：滞納した場合に発生する遅延損害金を明記する。
• 短期解約違約金：短期間での解約に対して違約金を設定することで、安易な入退去を防ぎます。

【発生後対策】迅速かつ適切な初期対応で家賃滞納の被害を最小化する

どれだけ対策をしても、入居者の失業や病気など、予期せぬ事情で滞納が発生する可能性はゼロではありません。
重要なのは、滞納が発生した後の対応です。

≪1日の遅れが命取り！迅速な初期対応≫

支払期日を1日でも過ぎたら、すぐに状況確認の連絡を入れることが鉄則です。「うっかり忘れ」なのか、支払い能力に問題が生じているのかを早期に把握することで、その後の対応をスムーズに進めることができます。

【対応ステップ例】

• ≪ステップ1≫ 支払日翌日～3日後
  電話やSMSで状況確認（威圧的にならないよう配慮）
• ≪ステップ2≫ 1週間後
  督促状（書面）を送付
• ≪ステップ3≫ 2週間～1ヶ月後
  内容証明郵便で契約解除の予告を含む督促状を送付

家賃滞納が発生した際は、迅速な初期対応が滞納の長期化を防ぐ最も有効な手段です。
ハウス・トゥ・ハウスでは、専門部署が迅速かつ丁寧に対応し、オーナー様の負担を軽減します。

≪支払い方法の多様化に対応≫

口座振替だけでなく、クレジットカード決済やコンビニ払いなど、入居者が利用しやすい決済方法を導入することで、支払いの手間を軽減し、うっかり忘れによる滞納を未然に防ぐ効果が期待できます。

【最終手段】法的手続きへの移行と専門家との連携

督促を続けても支払いがない、連絡が取れないといった悪質なケースでは、法的手続きを検討する必要があります。

≪法的手続きの流れ≫

【対応ステップ例】

• ≪ステップ1≫ 内容証明郵便による契約解除通知
  滞納が3ヶ月程度続いた場合に、契約解除の最終通告を行います。
• ≪ステップ2≫ 建物明渡請求訴訟
  裁判所に訴えを提起し、物件の明け渡しと滞納家賃の支払いを求めます。
• ≪ステップ3≫ 強制執行
  判決が出ても退去しない場合、裁判所の執行官によって強制的に退去させます。

これらの手続きは法律の専門知識が必要であり、時間と費用（弁護士費用など）もかかります。
手続きに移行すべきか、オーナー様と相談しながら適切に判断・実行します。

まとめ：最良のリスク回避術は「信頼できるパートナー選び」

家賃滞納は、不動産経営における避けられないリスクの一つですが、「入口（審査）」「契約」「発生後（管理）」の各段階で適切な対策を講じることで、その影響を最小限に抑えることができます。

これら全ての対策をオーナー様ご自身で行うのは、大変な労力を要します。だからこそ、本記事で解説したようなリスク回避術を熟知し、実践してくれる、信頼できる不動産管理会社をパートナーに選ぶことが、オーナー様にとって最も確実で効果的なリスク回避術と言えるでしょう。

管理会社を選ぶ際には、手数料の安さだけでなく、「どのような入居審査を行っているか」「保証会社加入の有無」「滞納時の対応フローはどうなっているか」といった具体的な対策について確認し、安心して資産を任せることができるパートナーを見極めることが、長期的に安定した不動産経営を実現する鍵となります。

ハウス・トゥ・ハウスは、以下の強み・特色を活かし、オーナー様の賃貸経営をサポートしています。

• 城北エリア特化：地域密着だからこそ、エリアの特性やニーズを熟知。エリアの最新情報に基づいた的確な賃貸管理を実現します。
• 入居率99.2%以上、滞納率0.5%以下：高い入居率と低い滞納率が、安定した賃貸経営を支える証です。
• 圧倒的な集客力：SUUMO、HOME'Sなどの大手ポータルサイトを活用し、エリア最大級のネット広告発信で、空室期間を最小限に抑えます。
• 厳格な入居審査：独自の審査基準に加え、保証会社との連携により、入居者の属性や信用情報を徹底的にチェック。リスクの高い入居を未然に防ぎます。
• 専門部署による迅速対応：滞納が発生した場合、専門部署が一括で対応。迅速かつ丁寧な対応で早期解決を目指します。
• オーナー様との信頼関係：定期的な情報共有や相談を通じて、オーナー様との信頼関係を構築。二人三脚で賃貸経営をサポートします。
• ワンストップサービス：賃貸仲介・管理だけでなく、売買仲介、リフォーム、相続コンサルティングなど、不動産に関するあらゆるニーズにワンストップで対応します。
• 24時間緊急サポート：室内トラブルに対して24時間体制で受付窓口を設置し、迅速な解決に努めております。

ハウス・トゥ・ハウスは、創業26期の実績とノウハウ、地域密着型の強みを持つ不動産会社です。オーナー様との信頼関係を大切にし、長期的なパートナーとして、賃貸経営・資産運用をサポートします。

城北エリアで賃貸管理をお考えのオーナー様、ぜひ一度、ハウス・トゥ・ハウス・ネットサービス株式会社にご相談ください。